Situação comum em tempos de instabilidade econômica, na vigência da locação, ocorre do valor do aluguel tornar-se vantajoso demais para o locador e injusto para o locatário. Também pode acontecer o contrário. Estas circunstâncias espelham uma realidade fora do mercado, levando em conta preços praticados no momento, características do imóvel em questão, entre outros fatores.
Objetivando corrigir esta desproporção entre o aluguel vigente e o aluguel justo, o legislador consignou no ordenamento jurídico a ação revisional de aluguel cuja finalidade é rever e fixar nova quantia para o prazo restante da locação por meio do Poder Judiciário. E nesse caso, a medida é válida para contratos residenciais e não residenciais, tanto para o locador quanto para o locatário.
Com efeito, a revisão cabe quando o valor do aluguel esteja fora da realidade do mercado, encontrando-se abaixo ou acima do que realmente vale. Ainda é requisito que o contrato de locação ou o último reajuste tenha ocorrido há mais de três anos.
Outro fator essencial é que no momento do ajuizamento da ação judicial o autor indique o valor do aluguel cuja fixação é pretendida. Para tanto, é usual e recomendável que este montante seja acompanhado de um laudo elaborado por profissional técnico de avaliação de imóveis, documento este que servirá para fornecer elementos ao magistrado para fixação tanto do valor do aluguel provisório quanto do definitivo.
A ação revisional possui procedimento processual mais rápido, rito sumário, quando ao receber a petição inicial o juiz designará audiência de conciliação e fixará o valor do aluguel provisório que será devido desde a citação. Em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá exceder a 80% do pedido, e quando proposta pelo locatário não poderá ser inferior a 80% do valor vigente.
Ao final, a quantia fixada em sentença é retroativa à citação, ocasião em que as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os aluguéis provisórios pagos, serão pagas com correção monetária ao final da demanda.
Em síntese, é uma ação que visa por fim à injustiça acerca de um aluguel que, ao contrário da época da contratação, já não se equipara à realidade do mercado imobiliário. Sendo papel da Justiça impor uma relação equilibrada entre as partes.
Portanto, havendo disparidade entre o valor vigente e o valor que seria justo para o imóvel, preenchidos os requisitos legais, tanto locador, como locatário, podem requerer, por meio de ação patrocinada por advogado, a revisão judicial do aluguel.
Por Guilherme Cobra
